不動産株 投資戦略

JREITが超高配当で魅力的なので基本を調べてみた

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最近株価が大暴落していますが、特にメチャクチャに下がっているのがJ-REITです。ベトナム株の配当利回りは魅力的ですが、J-REITの利回りがあまりにも魅力的過ぎてベトナム株がかすみます(笑)

私は実は外国のリートを保有しており、これもなかなか強烈な下げで涙目であります。一応オフィス(しかも家賃の安いBグレード)と物流施設ということで、景気後退でも若干の減配だけで済むと思いますが果たしてどうなるか・・。

さてJ-REITに話を戻しますと、この1か月で半値になってしまい、配当利率(リートなので分配金利率ですかね・・ここでは配当利率といいます)が10%を超えるものがゴロゴロあります。超優良物件を持っているリートですらも7%近くの配当利率となっており、これはさすがに触手が伸びてしまいます。

もともと3月初めぐらいは「コロナショックで不動産市況が悪化したら、現物不動産を安く買えるチャンスかも~。サラリーマン属性活かして融資引っ張って現物不動産に参入するかな~」くらいに思っていたのですが、J-REITの価格がここまで大暴落して利回りが高くなったので、素人には難易度の高い現物不動産に手をださなくてもリートでいいや、という結論となりました。

ここまで下がった理由は期末に向けた地銀の売りとか、そもそも流動性がないので誰かがまとまった量を売買するだけで価格がものすごく上下するとか言われています。理由は良くわかりませんが利回りが魅力的なのは間違いないと思います。

そもそもリートってなんだ?ということで勉強してみました。図示すると下記のような感じです。

ごちゃごちゃややこしいですが、「不動産からの家賃収入を投資家に分配する」「家賃収入なので安定した配当(分配金)を得られる」というスキームです。不動産専業の安定高配当株と考えてOkでしょう。高配当という意味でさらに有利なのは、REITの場合は収益の90%以上を配当に回せば法人税がかかりません。なので法人税が無い分だけ一般の株式会社よりもさらに高配当をエンジョイできるということになります。

リート自体は物件の開発を行うことはありません。あくまで不動産を保有して家賃収入を得るというのにビジネスの範囲が限定されているからです。リートが保有する物件の運営管理をする会社(親会社)をスポンサーと呼びます。リートは自ら物件を開発しませんので、もしリートが規模を大きくしたい場合は誰かから物件を購入しないといけません。多くの場合はスポンサーから物件を購入することが多いようです。

ここで良く言われるのが「スポンサーとリートの利益相反」というものです。つまりスポンサーである南不動産が、本当は100億円の価値の不動産を南リートに120億円で売却することで、20億円を余計に南不動産が儲ける、そのかわり南リートは物件を高値で購入するので南リートの投資家としては利回りが低くなる・・・というような事態が発生しうるというものです。

J-REITは2001年から上場していまして、最初のリーマンショックくらいまではそういった利益相反、つまりリート側の利益を棄損してスポンサーがボロ物件をリートに売却して、スポンサーだけぼろ儲け・・・ということもあったようです。こんなんじゃあ我々一般の投資家としては安心してリートに投資できません。しかし今は必ずしもそうとは言えないようです。

というのも、スポンサーとしてもリートの株価はある程度高く維持したいというインセンティブがあるからです。どいうことかというと・・・

  1. リートは法人税除外のために利益のほとんどを配当に回す。手元にお金が蓄積しない新しく物件を取得する場合は、「増資」するか金融機関から借り入れをする必要がある。
  2. 金融機関としても負債比率があまりに高いリートにお金を貸したくない。リートにもある程度自己資本の厚みを求められる。
  3. ということでリートは新規物件取得の際に「増資」をすることが多い。(負債比率が低ければ増資せずに銀行借入だけでOKの場合もある)
  4. 「増資」する際にある程度株価が高くないと資金が集まらない。株価が安いと増資する際の株数が多くて既存株主保有分が希釈され、そんなクソリートに誰も投資しなくなりさらに株価が安くなる・・・
  5. こうしてリートが増資すらできなくなり資金調達が厳しくなると、開発した物件をリートに売りたいスポンサー企業は困る。

ということで、J-REIT全部が利益背反の懸念がある、すなわちスポンサーからワザと高値で物件を取得するダメリートかというと、そうでもありません。J-REITに投資する前に大丈夫かどうかしっかり確認するというのが大事になります。

「キチンと運営されててスポンサーも大丈夫なリートを、暴落した時に買う」というのがリート投資の基本かなと考えます。リーマンショック時でもリートが暴落して利回り10%超が続出していましたし、どうも不動産というのは10年に1回周期で買い時が来るようです。これはアメリカでも同様のようです。今がまさにそのチャンスかなと思います。

スポンサー企業との利益背反のリスクはありますが、昔ほど露骨に物件を高値でリートに売り抜けるといった、リート投資家から見た悪質な行為は少なくなっているようです。キチンと運営されており、スポンサーも大丈夫そうで、財務も健全なリート、を買えばいいかなと思います。

「J-REITは批判もあるけど、暴落時にまともなリート買えば大丈夫でしょ??実物不動産よりも多分良い投資だと思うよ!そろそろ買いかな~」というのが私の結論です。

次回にどういうリートがいいのかを考察してみます。

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