不動産株 投資戦略

J-REITを買うならどんな銘柄?

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さて前回は「J-REITって安いなら購入してもいいんじゃないの?」という持論を書きました。3月になってJ-Reitの凄まじい下げで、配当利率が10%をゴロゴロ超える銘柄がたくさん出てきており、これなら実物不動産をやるよりもJ-Reitに投資するほうが手軽で利回りも高いと思っています。

上記は不動産投資素人の私の持論なので、本当かな~と全く自信がありません。なのでプロの意見を確認しようと思っていろいろ情報を集めていると「ハーバードビジネススクールが教える不動産投資ゲーム」という良著がありましたので、内容をかいつまんで紹介したいと思います。

この本の著者はアメリカ人で、アメリカにおける不動産ビジネスを分かりやすく面白く解説したものです。なので本の内容がそのまま日本に適用可能かというとそうではありませんが。本の中にREIT投資に関して記載がありこれは参考になりました。下記は特に印象に残ったので記載します。

  • REITに投資する際は、実際はREITの保有する物件に投資するということを意識する
  • レバレッジを高めず、保守的な運用をするRETIがよい
  • REITは安定したキャッシュフローがあるが、周期的に過小評価されるのでその時に購入すればOKである。
  • 優良物件を持つREITの成績は長期的には良い。しかしホテルは景気に左右されるので安定したキャッシュフローは期待できない

ほかにもいろいろ書いてますが、REIT投資においても、実物不動産と同じく綿密な調査、REITが保有している物件の現地調査などをしたほうが良いということでした。とはいえ地理的にけっこう分散されているのでさすがに物件現地調査までは出来ませんが…。

上記に書いた通り、優良なREITであれば不況でもキャッシュフローはそこそこ安定している(はず)なので、今のようにREIT全体が大暴落したときに拾うというのは、アメリカの不動産のプロの目から見ても理に適っているようです。なので自信を持って購入しようかなと思います。

問題はJ-REITはいくつかある中でどれを買うべきか・・・ですが、まずは「ホテルREIT」は除外します。上記の通り景況でキャッシュフローが左右され安定しません。これは面白くありません。

次に除外するのは・・・「ショッピングモールREIT」でしょうか。アマゾンをはじめとするネットショッピングの勃興、地方の人口衰退など、今後10年20年のショッピングモールは逆風が吹き続けるかなと思います。

オフィス・・東京都心のAクラスオフィスを保有するREITなら大丈夫そうですが、それ以外のオフィスは不景気になると賃料の下げがキツそうですね。なのでオフィスREITを買うとしたら超優良物件のみを保有するREITにします。

物流・・いわゆる物流倉庫ですが、ネットショッピングの隆盛でまあ長期的に保有してもいいかなと思います。が、物流倉庫も供給過剰の可能性も指摘されており、かなり調べないと投資は怖いですね。。

住宅・・賃貸マンションです。さすがに不景気になっても家の引っ越しというのは中々しませんし、住宅REITがもっともキャッシュフローが安定していると思います。

ということで、購入するのは「一等地のオフィスをもつREIT」「住宅REIT]この2つのカテゴリーなら投資してOKかなと思います。

これらのREITの中でも、物件のスポンサー会社がしっかりしたところがベストです。個人的には、新興で社名がカタカナの会社よりも、昔からある誰でも知ってる大企業がスポンサーのREITのほうが何かと安心です。

と、、これらを総合するとおのずと購入する銘柄が絞られてきます。狙っているREITの利回りが5~6%くらいなので、、リーマンショック時のような10%になったら買い出動してみようかなと考えています。コロナショックで超優良REITでも利回り10%超えるくらいに株価が下がってくるものと思いますね。

まだ買ってないのでブログでわざわざ具体的な銘柄を書きませんが(笑)、買いのチャンスは虎視眈々と狙っていきたいと思います。

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