投資戦略

実物不動産投資というのは夢がある

投稿日:2020年7月20日 更新日:

私には同級生で不動産業をやっている友人が居るのですが、彼から不動産投資についていろいろ聞いていると「もっと早くやっとけばよかった」と思うようになりました。

もともと私は不動産投資についてはネガティブでした。理由は主に3点です。

  1. 管理の手間がかかる。株なら買えばほったらかすだけ
  2. 売買手数料がかかる。株と比較すると莫大な手数料がかかる
  3. 素人が手をだすとクソ物件を掴まされる。株なら有報なりで誰でも情報にアクセスできるが不動産は業者内で情報がとどまっている。

この3番目については、友人紹介の物件を買えばクソ物件を掴むことにはならないので、クリアできました。持つべきものは優秀な友人です。本当に。。

それでもやはり1番目と2番目のデメリットはあるのですが、実物不動産投資にはこれを軽く上回る凄まじいメリットもあります。

  1. 経費にして節税できる
  2. 銀行融資をつかってレバレッジを利かすことができる

この2つのメリットは株では実現できません。いや、株でも信用取引ならレバレッジを掛けれますが、値動きが激しすぎるので読み間違ったら莫大な追証を請求される恐れがありますので私はやりません。。

友人からの物件情報を見てみると、例えば表面利回り10%実質利回り8%の優良物件があるとします。ここで銀行融資を付けれてレバレッジをかけることで、自己資本に対し実質利回りを20%程度に高めることも不可能ではありません。

実質利回り20%というのはとんでもないことです。

株式投資などで数兆円の財産を築いたウォーレンバフェット率いるバークシャーハサウェイ社のアニュアルレポートによると、1965年から2019年までの平均年率リターンは20.3%だったようです。同時期のS&P500(配当金込)の平均年率リターンは10%程度となっています。結果、バークシャーハサウェイの1965年から2019年までのリターンは1965年から比較すると2万7400倍、S&P500のリターンは198倍と天と地の差になっています。僅かなリターンの差でも、複利だと時とともに凄まじい差になることがわかります。

銀行融資を使って不動産投資で20%のリターンを10年、20年、30年叩き出すと、それぞれ5倍、32倍、198倍のリターンとなります。不動産投資というのは株よりよほど再現性の高い投資であり、人口減とはいえ大都市で立地が良い物件なら30年後もそこまでリターンが落ちることはないでしょう。修繕やらなんやらでコストがかかるとしても30年後に投資リターン100倍というのは狙えないことはありません。

私の場合は不動産やっている友人がいるということ、そして大企業に勤続10年超という実績もあるので、良い物件&銀行融資を引き出しやすい という条件にあります。私は資産の1億円の一部をアメリカの高配当株(配当利回り4%前後)に投資して資産保全を図っていますが、いまの自分自身の条件を考えると、資産保全という意味なら実物不動産を持った方が良いよな~と考えるようになりました。日本円暴落リスクを考慮してアメリカ株は残しておこうと思いますが。

ということで、今後は会社の給料と配当金を使って実物不動産にもコツコツ投資していこうかなと思っています。資産の保全もできるし、うまくやればリターン20%も狙える実物不動産(べつに10%でも御の字ですし)という選択肢をもっと早く気づいておけばな~~と思いますが、いまからでも遅くはないと信じています。

不動産をやってる友人は仕事が楽しくて仕方が無いらしいようです。話を聞く限り非常に面白そうです。最高の人生というのは仕事を生きがいにできることだと思いますが、まさにその友人は理想の人生を歩んでいると思いますね~。

一方私は雇われということで、仕事は一切面白くないのですが、、抜群の給与安定度と、コロナによる在宅勤務という超絶楽な勤務状況、そして実物不動産投資で銀行融資を得やすいステータス、これがあるので辞められません(笑)会社内で仕事頑張って年功序列の謎ルールの下で給料UPを狙うよりも(そして累進課税で莫大な税金を引かれるよりも・・)、仕事は極限まで手を抜きつつ、「会社勤めステータス」をレバレッジにして銀行融資を引いて不動産投資のリターンを加速させる、こっちのほうが合理性は高いのかな~と思いますね。

じゃあベトナム株は?ということですが、これも続けようと思います。日本株、日本実物不動産、アメリカ株、新興国株、バランスよく資産を持っておくのがいいのかなと考えていますね。

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